החזר מס שבח

החזר מס שבח
מס שבח מקרקעין מוטל על מוכר זכות במקרקעין בגין הרווח שנוצר בעת מכירת הנכס
על פי רוב תשלום מס שבח מתבצע בעת המכירה על בסיס הרווח בלבד מהמכירה.

משתנים רלוונטיים נוספים כמו הכנסות נוספות, ניכויים, זיכויים, קיזוזי הפסדים, כדאיות פריסה ועוד אינם נכללים, במרבית המקרים, בעת חישוב מס השבח. שימוש מושכל בגורמים אלה עשוי לזכות בהחזר מס שבח משמעותי.

כללי

מס שבח מקרקעין הינו מס המוטל על מוכר בגין השבח שנוצר בעת מכירת זכות במקרקעין .
השבח הינו למעשה רווח ההון שנוצר בעת המכירה , כאשר הורשה או העברת זכות מקרקעין אגב גירושין אינה נחשבת כמכירה, כלומר אינה חייבת במס שבח.

רווח ההון מוגדר כהפרש בין שווי המכירה לבין שווי הרכישה בניכוי הוצאות ובתוספת פחת כאשר הסכומים הנ"ל מתואמים למדד בעת המכירה.

חלוקת השבח לתקופות

השבח מגלם בתוכו שבח ריאלי ושבח אינפלציוני בהתאם לחלוקה שלהלן :

שבח ריאלי עד תחילה – שבח ריאלי שנצבר מיום הרכישה עד ה- 07/11/2001
יתרת השבח הריאלי לאחר יום התחילה ועד למועד השינוי – שבח ריאלי שנצבר מיום 08/11/2001 עד 31/12/2011

יתרת השבח הריאלי לאחר מועד השינוי – שבח ריאלי שנצבר מיום 1/1/2012 ואילך.
סכום אינפלציוני חייב – הסכום האינפלציוני שנצבר מיום הרכישה עד 31/12/1993
יתרת הסכום האינפלציוני – הסכום האינפלציוני שנצבר מיום 01/01/1994 עד המכירה

כיון ששיעורי המס בגין השבח הופחתו החל מה- 07/11/2001, נקבע שרווח ההון הראלי לצורך חישוב המס יחולק באופן ליניארי בהתאם למס' הימים מהרכישה ועד לתאריכים הנ"ל.

שעורי המס בגין שבח ליחיד

המס על השבח ריאלי עד תחילה הינו הגבוה בין המס השולי לבין 30% – ואם מלאו לנישום 60 אז הוא יחוייב במס השולי.המס על השבח הריאלי לאחר יום התחילה ועד מועד השינוי לא יעלה על 20% המס על יתרת השבח הריאלי לאחר מועד השינוי לא יעלה על 25% .
המס על הסכום האינפלציוני החייב הינו בשיעור 10% יתרת הסכום האינפלציוני פטורה ממס

שיעור מס היסטורי

למרות האמור לעיל , נקבע בחוק שהמס על זכות במקרקעין שנרכשה עד שנת 1948 לא יעלה על 12% מהשבח, ולגבי נכסים שנרכשו מ 1949 –עד 1960 , לא יעלה שיעור המס על 12% בתוספת 1% לכל שנה משנת 1949 עד שנת הרכישה.
שעורי מס אלו הוגדלו לגבי נכסים שנמכרו משנת 2011 ואילך, כך שהמס עומד כיום על 25% ליחיד.

מס בהפקעה

במכירת זכות במקרקעין בדרך של הפקעה ינתן זיכוי של 50% מהמס הרגיל.

קיזוז הפסדים

ניתן לקזז הפסד הון כנגד שבח הון ריאלי ואינפלציוני ביחס של 1 ש"ח הפסד הון
כנגד 1 ש"ח רווח הון ריאלי או 3.5 ש"ח רווח הון אינפלציוני.

כיצד ניתן להקטין את תשלום מס השבח

1. בד"כ מס שבח יחייב את הנישום על חלק הרווח הראלי שנצבר עד התחילה לפי המס השולי הכי גבוה , במידה ושיעור המס של הנישום נמוך יותר יש לשקול הגשת בקשה לצורך החזר מס.

2. ניתן לבקש פריסת השבח הריאלי לתקופה של 4 שנים. יש לבחון את הכנסת הנישום בכל שנה ולשקול בהתאם למס השולי בקשה לפריסה.

3. לבעלי הכנסה נמוכה או לפנסיורים מומלץ לשקול פריסה המנצלת בנוסף לשיעורי מס יותר נמוכים גם ניצול נקודות זיכוי שלא מנוצלות.

4. ניתן לדרוש כנגד הכנסה משבח גם ניכויים וזיכויים בגין הפקדות לקופ"ג / פנסיה / ביטוח חיים

5. כאשר מדובר בנכס השייך לשני בני הזוג , משוייך מס השבח לבעל ההכנסה הגבוהה מבין בני הזוג, אך יש לבחון כדאיות חלוקת השבח בניהם.

אך אם מדובר בנכס שניתן בירושה או שהיה בבעלות אחד מבני הזוג שנה לפני הנישואין יש לשייך את השבח אליו.

אנחנו בהון חוזר יודעים כיצד להביא לכם מקסימום החזר מס שבח.